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全國35大中城市2013年房價收入比排行榜
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    2003年我國房地產調控政策開始以來,始終以房價作為調控目標,自2011年以來,溫家寶總理更是頻繁提及”房價合理回歸”。但什么是合理房價,我們認為應該是和居民可支配收入相適應、漲幅和居民可支配收入漲幅相一致,為此,我們引入國外常用的房價收入比的概念。由于我國東中西部所處的發展階段不同、經濟發展水平不同,為了統一衡量全國房價合理水平,本文對全國35個大中城市房價收入比的情況作一個橫向比較,為政府、企業以及居民提供一個參考標準。

    一、房價收入比的計算方法和衡量標準

    房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,不同機構可能采用不同的統計指標和不同的計算方法,本文采用的數據皆來自于國家統計局、地方統計局的官方數據,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。

    盡管房價收入比是一個全球通用的指標,但其合理范圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示,家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為9;家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區),房價收入比平均數為5.6。各國(地區)房價收入比的數值是高度離散的,這96個地區最高的為30,最低的為0.8,平均值為8.4,中位數為6.4。一般而言,在發達國家,房價收入比超過6就可視為泡沫區。

    由于我國統計制度存在不少漏洞,我國的房價收入比數據不如歐美國家準確,而且我國對商品住宅的統計口徑與歐美國家也不同,可比性并不大。根據我國的實際情況,我們認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。

    二、全國總體房價收入比

    根據國家統計局口徑的數據,2013年,城鎮居民人均可支配收入比上年(名義)增長9.7%,扣除價格因素,實際增長7.0%;新建商品住宅價格增長為7.7%(包含有可售型保障房和棚改房),2008-2013年城鎮居民人均住房建筑面積年平均增幅為2%。2009年以來,房價收入比持續回落,接近6-7的合理區間,仍略偏高。

    三、全國35個大中城市房價收入比

    本文選取全國35個大中城市:北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊作為研究對象。

    為便于研究,對35個大中城市作出以下分類:北京、上海、廣州、深圳4個城市為東部一線城市,天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口12個城市為東部二線城市,太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙8個城市為中部二線城市,呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個城市為西部二線城市。

    (一)全國35個大中城市房價收入比總體呈東中西遞減

    整體上看,35個大中城市的房價收入比有以下三個態勢:一是,呈現出東、中、西梯度遞減的態勢,且相差幅度較大;二是,一線城市明顯高于二線城市,深圳、北京、上海、廣州分列第一、二、四、六位;三是,經濟發達城市高于經濟欠發達城市。一般而言,經濟發達的一線城市、東部城市,產業發展好、人口吸引力強,外來常住人口比重大,因此,購房需求大、購買力較強,房價水平也較高。

    與2012年相比,2013年有18個城市房價收入比出現下降,其中福州和呼和浩特降幅較大,主要源于商品住宅銷售均價的下跌,其余17個城市多數是因為人均可支配收入漲幅快于房價漲幅;35個大中城市房價收入比均值為8.5,有13個城市房價收入比高于該均值。

    單從商品住宅成交均價來看,均價較高的主要是東部經濟發達的一二線城市,主要為深圳、北京、上海、杭州、廈門、廣州、寧波的等沿海省份的主要城市。東北三省和中西部地區的省會城市房價均相對較低。

    (二)東部一線城市差距大,深圳高達17.2

    2013年,深圳、北京、上海、廣州4個一線城市房價收入比排名前列,和去年相比,深圳取代北京位列首位,房價收入比高達17.2,主要源于其商品住宅成交均價大幅上漲23%,北京、上海、廣州同比分別上漲7.8%、16.7%、16.3%。而廣州房價收入比10.9,與深圳相比,差值較大。

    (三)東部二線城市房價收入比近七成下降

    2013年,12個東部二線城市中,共有5個城市房價收入比低于全國35個大中城市平均水平,比2012年增加了1個。其中青島、石家莊、大連和濟南延續了2012年的態勢,天津是則在2013年才新進入這一陣營,源于人均可支配收入漲幅快于房價漲幅。

    和2012年相比,12個東部二線城市中8個城市房價收入比均有所下降,多數城市人均可支配收入漲幅快于房價漲幅,而寧波、福州受之前調控政策影響較大,即使在房地產市場火熱的2013年,商品住宅均價漲幅仍然受限,福州更是出現負增長。

    從歷年走勢看,東部二線城市近十年房價收入比整體呈現出上漲態勢。沈陽則”獨樹一幟”整體下行,源于歷年房價漲幅相對其他城市較小。

    (四)中部二線城市房價收入比六成上升

    2013年,8個中部二線城市中,僅太原市的房價收入比高于全國平均水平,其余7個城市房價收入比均低于全國平均水平。

    與2012年相比,長沙、武漢、合肥房價收入比均出現不同程度的下降,其余城市均上升,三個城市商品住宅成交均價漲幅相對較小。鄭州、南昌房價收入比上升較快,兩個城市商品住宅成交均價漲幅粉分別為16.7%、12.9%。

    從歷年走勢來看,中部二線城市整體保持上升態勢,2010年調控政策開始以來,部分中部二線城市的房價出現波動,太原、哈爾濱、合肥下行趨勢明顯,受2013年中部地區市場逐漸回暖的影響,預計中部二線城市房價收入比將有所上升。

    (五)西部二線城市房價收入比超六成下降

    2013年,11個西部二線城市中,烏魯木齊和蘭州房價收入比高于全國平均水平,其余9個城市均低于全國平均水平,西部二線城市房價收入比整體水平較低,這和西部二線城市商品住宅價格水平普遍較低密切相關,呼和浩特受商品住宅銷售均價負增長影響。

    相比2012年,11個西部二線城市中,有4個城市房價收入比上升,分別是銀川、烏魯木齊、重慶、南寧。其余7個城市房價收入比均有所下降。與東中部相比,2013年西部二線城市商品住宅價格漲幅有限。

    從歷年走勢來看,西部二線城市房價收入比分化為兩種:蘭州、西寧、重慶、烏魯木齊、貴陽和南寧房價收入比整體上行,房價增速快于城鎮居民人均可支配收入,西安、銀川、呼和浩特、昆明房價收入比波動明顯,昆明整體下行,城鎮居民人均可支配收入增速要快于房價增速。

    四、剔除可售型保障性住房的房價收入比

    前面的研究中,商品住宅銷售均價使用的是統計局口徑的數據,包括了經濟適用房、棚改房、動遷房、限價房等可售型保障性住房在內,因此,商品住宅銷售均價被明顯低估。雖然剔除可售型保障性住房后的房價收入比,能更真實的反映各城市的房價收入比水平,但大部分城市統計的剔除可售型保障性住房的房價范圍僅包含市區,與統計局人均收入、人均住房建筑面積的統計范圍不完全對應,本部分依據克而瑞(CRIC)數據系統,對剔除可售型保障性住房后的房價收入比作一個簡單研究,結論僅供參考。

    2013年,剔除可售型保障性住房后,全國35個大中城市房價收入比均值為10.2,其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先,北京高達19.1位居首位。整體上看,房價收入比排名靠前的多為東部城市。

    與統計局口徑房價收入比相比,福州差值較大,中西部差值較小。一方面與數據本身統計范圍相關,另一方面也反映出各地可售型保障房價格的差異。中西部可售型保障房與商品住宅均價差異不大。

    五、2014年房價收入比總體上將有所回落

    2014年我國經濟形勢下行壓力凸顯,目前全國國民經濟多項指標低于市場預期,一季度GDP增速創下近六個季度新低,工業、物價、消費增速均不容樂觀,顯示目前中國經濟放緩跡象仍在延續,經濟增長內生動力依然疲弱,這將對企業和居民收入將帶來相對消極的影響,居民人均可支配收入難以出現大幅增長。

    2014年房地產市場降溫下行,市場成交乏力,隨著部分城市降價聲音的增多,很多購房者觀望情緒較濃厚,這也造成了部分城市樓盤庫存去化速度的放緩。同時,根據我們跟蹤的全國70個大中城市房價指數數據,整體看全國房價仍在上漲,但漲幅已持續收窄至接近止漲,房價正由”合理區間”進入”偏冷區間”。

    總體而言,2014年相比2013年,全國商品住宅成交均價難以出現明顯增長,預計基本平穩,房價漲幅將鐵定低于城鎮人均收入增幅,因此我們預計,2014年全國房價收入比總體上將出現下降。(上海易居房地產研究院綜合研究中心)

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