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今年南京預計有8組“夫妻盤”首次亮相
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近日,萬科和萬達這兩大地產巨頭宣布強強聯手、展開合作,讓業內外一片驚呼,萬萬沒想到。而據王健林稱,這次牽手不止合作拿地那么簡單。

  這是一個合作為王的時代。在南京,保利與朗詩從仙林一路合作到了城北;招商左擁世茂,右抱上海建工;綠地先是與弘陽在江北親密會師,又接著和遠洋在江寧喜結連理”hellip;”hellip;

  據悉,南京樓市今年共有8組合作開發的新盤要上市。開發商為什么開始熱衷于合作開發?合作模式與利益分配究竟如何?讓我們一起揭開南京房地產聯盟的面紗。

  土地拍賣成就多對歡喜冤家

  南京這些合作開發項目的房產公司,有不少曾經是土地拍賣市場上的歡喜冤家。

  2014年10月22日,上海建工以31億元拿下河西南G52地塊,樓面地價13821元/㎡。此后很快便傳來上海建工將與當天參與拍地的招商、朗詩合作開發的消息。目前,上海建工與招商合作開發的招商”middot;雍和府已經確定規劃開發6棟輕奢精筑產品,主力戶型約為78-138㎡,預計三季度上市。與朗詩合作開發的部分案名還沒有最后確定,但同樣預計將在今年入市。

  在2014年12月17日的土地拍賣中,有三塊地采用了合作開發的模式:

  其中,世茂以7.4億元競得馬群街道馬術場G72地塊,樓面價10942元/㎡。目前,已經確認交給曾經的競爭對手招商操盤。如今項目案名敲定為世茂招商語山,計劃打造90120㎡洋房,售樓處將于5月份開放。

  而綠地以底價8.54億元,從招商、弘陽、萬科、新城的手中奪下江北高新區G76地塊,將和競爭對手弘陽聯合開發,分成兩塊,一塊是綠地悅峰公館,一塊是弘陽”middot;時光里。據悉,前者預計6月公開售樓處,8月開盤;后者將打造品質剛需產品,預計8、9月份項目公開。

  由明發以16.4億競得的G77地塊,已定名為明發世茂榮里。該項目將引入世茂操盤,打造高低配產品,由多層洋房、小高層產品組成。項目預計6月份全面公開,8-10月份入市。

  2014年的最后一天,保利以19億元競得城北邁皋橋G87地塊。當天,南京本土房企朗詩也報名了G87地塊的拍賣,卻未曾舉牌。很快,便傳來保利朗詩再度聯手開發邁皋橋G87地塊的消息。據悉,邁皋橋G87地塊項目將打造高層精裝科技改善產品,預計9月份面世。

  2015年1月21日,綠地以3.4億元拍得江寧東山外圍G98宅地,目前,該項目確定引入遠洋地產合作開發,項目案名確定為遠洋綠地云峰公館。據悉,項目規劃總建筑面積約71320㎡,將打造高端公館產品。預計6月公開售樓處,9月開盤。

  婚姻關系各不同有同床共枕的,也有分房睡的

  戀愛容易,婚姻不易,且行且珍惜。這些聯姻的房企們各采取了怎樣的開發模式?某業內人士表示,掛哪家開發商的名字,誰前誰后?合作開發項目案名已經透露玄機。

  保利營銷經理許昌蕓告訴筆者,在城北的G87地塊項目中,保利和朗詩將采取聯合操盤的模式,共同成立項目公司,各自派駐管理人員,開發營銷決策采取會議制共同商議合作。

  與保利朗詩同樣采用強強聯手合作開發模式的還有世茂招商語山和銀城白馬瀾山。招商局地產營銷總監孫海平告訴筆者,世茂與招商的合作采取股份開發模式,項目開發和產品打造上都是兩家房產公司共同完成,雙方成立項目公司,按投資比例分配利潤。銀城和旭輝同樣采取共同開發模式,雖然由銀城主操盤,但旭輝將全程參與。

  此外,還有一類開發模式是合作雙方各自獨立開發。比如綠地和弘陽各自打造的綠地悅峰公館和弘陽”middot;時光里。此外,河西南上海建工與招商、朗詩的合作開發也分成了兩個獨立項目。在新景祥副總經理何曄看來,這種拿地后將一塊大的地塊拆分開來,各自開發,有利于降低房地產開發中的市場風險。

  最后一種開發模式更為常見,類似于綠城之前的代建模式。某房產公司拿地后,引入另一方開發公司主操盤。比如,明發與世茂合作的明發世茂榮里,先是明發拍地,后引入世茂操盤;遠洋綠地云峰公館由綠地拍地后,也將引入遠洋操盤。

  未來合作開發將成樓市新常態

  事實上,不論萬科還是招商、朗詩等,都在逐步向輕資產轉型。合作開發折射的不僅是一種開發模式,更是房地產行業自身的一種變革。

  作為較早打出聯盟旗幟的保利地產,2013年已與朗詩熱戀。保利地產南京公司副總經理曾偉認為,在目前的大環境之下,行業競爭越來越激烈,市場蛋糕越來越小,聯合開發能爭取更多的機會,也能各取所需,之前和朗詩合作開發仙林項目朗詩保利麓院,是各自開發,分別銷售,但經過這次的聯手,彼此有了了解,邁皋橋G87合作會更加深入。

  在招商地產的孫海平看來,合作開發將成為未來房地產開發的新常態,房地產開發公司各有優勢,強強聯合有利于資源互補。另外,孫海平表示,目前土地市場上拿地成本普遍比較高,合作開發有利于分攤風險,從去年起招商開始大規模采用合作開發的輕資產模式。用較小的資金撬動比較大的開發規模。

  新景祥副總何曄則表示,目前房地產市場大環境在變,和股市不同,樓市溫度不高,合作開發某種程度上也有著抱團取暖的意味。

  業內訪談

  合作開發,1+1″gt;2

  能不能成為黃金搭檔,還要看雙方性格合不合

  萬萬聯手,成就一段房企聯盟的佳話,但萬萬之前,聯合開發已不是新聞,在南京,綠城與翠屏在江寧百家湖畔共同打造了綠城水晶藍灣,朗詩保利麓院的開發模式更是引發全城關注。今年的南京樓市,更是頻現黃金搭檔,多部合伙大片都將在今年陸續公映。

  競爭加劇推動房地產聯盟

  江蘇香溢置業副總經理張良認為,房地產行業的黃金十年已經過去了,在已經到來的白銀時代,市場對房地產企業提出了更高的要求,利潤空間壓縮,精細化生產的要求,也使得越來越多的房企選擇聯盟。

  南京工業大學房地產管理系主任吳翔華分析,現在是資本擴張的時代,有的房企資金實力有限,有的自身資源跟不上,所以尋求合作,比如急于進入某個城市或者某些板塊的房企,會尋求一些已在此深耕的房企聯盟。無論是提高效率還是提升效益,合作本意都是寄希望于達到1+1″gt;2的成效。

  機遇與風險并存離婚上法庭的也有

  接受采訪的業內人士普遍認為,合作是優勢互補、資源共享,但兩個企業的合作也是兩種文化的融合,合作開發中也不乏鬧掰了的例子。

  2011年9月,深圳市振業(集團)股份有限公司針對與佰富利集團的糾紛案提起仲裁程序,請求裁決佰富利集團對雙方合資的湖南振業房地產開發有限公司償付2.1億元。據悉,在此前合作開發湖南長沙岳麓區浪琴灣項目的過程中,佰富利集團始終以各種理由拒絕履行追加投資義務。

  大品牌公司之間的合作很少會出現糾紛,扯皮現象多存在于弱弱合作、強弱合作。吳翔華表示,品牌房企之間的合作,責任界限劃分明確,權責之外,也有完備的協商機制,但小公司的合作規范性不夠,出現問題,會扯皮甚至跑路,購房者買這類合作開發的房子,風險性較大。

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