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A股1305家上市公司5951億元買房
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今年房地產市場的超級行情,忙壞了資本市場的上市公司,部分公司賣房保殼,更多的卻是買地買房,以求增厚未來的業績。

  現象

  超4成上市公司愛買房

  Wind數據顯示,截至今年二季度末,A股有1305家上市公司有投資性房地產,投資規模合計達到5951億元,占兩市2947家公司的44%。其中,投資性房地產超過100億元的上市公司有12家,投資金額最高的是中國平安(334.29億元)。險資對房地產垂涎已久,除了中國平安,中國太保、新華保險、中國人壽二季度末投資性房地產分別為62.53億元、31.74億元和12.14億元。

  地產股是除房產之外的次優選擇。報告顯示,2015年至今,24家險資總共在A股買入了54只地產股,市值近1400億元,其中,持股比例超過5%的有萬科、金融街、金地、廊坊發展、華鑫股份和天宸股份6家。

  除了保險公司,財大氣粗的上市銀行也對房產頗為青睞,其中交通銀行、招商銀行二季度末投資性房地產分別達60.21億元和16.86億元。

  作為另一支主力軍,今年上半年新三板股轉系統中有542家掛牌企業擁有投資性房地產,占新三板公司總數的7%,涉及資金達128億元。同花順數據顯示,股轉系統掛牌公司中,擁有投資性房產最多的兩家公司中城投資、九鼎集團均是來自股權投資領域,目前擁有投資性房地產的市值分別為14.7億元、10.9億元。有數字顯示,2015年共有12家公司共12次購置房產,今年以來有26家新三板公司27次購置房產,其中21次發生在5月份以后。

  作為股權投資行業的明星企業,九鼎集團2014年4月23日成為首家登陸新三板的私募股權機構。9月14日,九鼎集團旗下控股公司九鼎投資調整原先的定增計劃,準備將募集到的15億資金全部用于房地產投資。

  追訪

  六成購房計劃瞄準北上廣深

  天辰大廈緊挨北京東二環朝陽門,這座寫字樓今年迎來一個新業主創業板上市公司高偉達5月宣布,斥資6000萬元購買了該樓整個24層1400多平方米的辦公空間。據統計,年初至今,滬深兩市共披露了近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案,總金額達到93億元;在樓市投入千萬元以上的53家上市公司,上半年凈利潤總計79億元,為買房買地投入的八成左右。

  在北京、上海、廣州、深圳買房買地成為上市公司的特別偏好。在所有購買土地和房產的計劃或方案中,六成發生在北上廣深。一家房地產中介機構的數據顯示,今年1至9月,北京商住房成交超過5.3萬套,同比增加3倍多,成交均價同比增長23.5%。戴德梁行數據顯示,二季度投資者繼續對上海寫字樓市場持樂觀態度,核心商圈甲級寫字樓平均價值上升至71878元/平方米。

  中信證券地產首席研究員陳聰認為,今年以來,部分一線城市寫字樓整棟交易十分活躍,上海的陸家嘴區域、北京的CBD區域未來仍將有大體量的優質寫字樓供給入市,企業買入并不主要追求寫字樓物業短期價格上漲,而是更看重寫字樓穩定的租金回報。這種能帶來穩定回報的資產,在經濟下行的環境之下更加誘人。

  探秘

  熱點城市公司是購房主力

  在新三板542家擁有投資性房地產的公司中,來自北京、深圳、上海、杭州的公司成為購房團的第一梯隊,持有的投資性房產的市值分別為43億元、30億元、28億元、25億元。

  翼捷股份9月28日公告稱,根據公司業務發展需要,擬用自有資金向昆山市南粵敏通光電技術有限公司購買其位于昆山市周莊鎮高科技園區昆山市周莊鎮敏銳路6號,四幢建筑面積共8814.77平方米廠房以及所屬的總面積11340.00平方米土地使用權,總金額2000萬元。本貿科技9月2日稱,公司花費2350萬元,購買深圳市南山區某處6套公寓房產。

  寶騰生物是今年出手最闊綽的公司。3月31日公司發布購置房產公告,公司決定購買上海市張衡路180弄內3號樓及4號樓房屋,建筑面積6955平方米,總房款1.49億元。寶騰生物表示,該房產將作為公司的經營辦公場所。據了解,寶騰生物2016年1月27日掛牌新三板,為首批創新層企業。

  《亮劍》的制作方中廣影視也對樓市亮劍今年5月17日中廣影視公告稱,因公司經營發展需要,決定出資6533萬元購買位于通州區臺湖鎮外郎營村北京民企總部基地14號樓的房產,房產預測建筑面積總計為4134.34平方米。

  在新三板公司中,景尚旅業最熱衷買房兩年買10處房產、耗資7358萬元。5月9日,景尚旅業因為業務區域拓展的需要,擬購買上海一處辦公樓整層房產,總計2242平方米,總金額為4930.7萬元,這是景尚旅業出手最土豪的一次。2015年年報顯示,景尚旅業當年一口氣購買了9處房產,花費金額2428.6萬元,其中7處房產是從公司股東手上購買的、6處房產是從董事長孫曉東處購買的。

  真相

  購房資金套路多

  用來購房的資金渠道相當多樣,而且呈現出規律化的套路。北京一家新三板掛牌公司的高管表示,雖然住宅價格不斷上漲,但由于在持有環節和交易環節稅費較重,企業更傾向于通過一些套路進入樓市。

  第一招,直接收購房企或向原先持股的房企增資。今年8月,上半年虧損377萬元的貴糖股份向旗下房地產子公司增資一塊價值2000多萬元的土地;上峰水泥通過關聯交易斥資7.53億元,將控股股東旗下的房地產公司收購。

  第二招,將上市時的募集資金改變用途或用超募資金買房。創業板公司新寧物流1月發布公告稱,為了提高募集資金使用效率,子公司斥資7700多萬元購買廣州綠地房地產開發有限公司開發建設的綠地鑫融廣場項目的部分商品房。同為創業板公司的銀信科技,用1952萬元超募資金,在廈門購買了鷺江道上的4套海景房外加一個價值53萬元的地下車位,理由是滿足廈門分公司日益增長的辦公空間需求。

  第三招,將上市公司資金投向房地產私募基金。寧滬高速全資子公司今年拿出1.5億元投資了房地產投資母基金,其投資方向為主要與品牌開發商合作,投資于國內一、二線和部分強三線城市的優質住宅、公寓項目和特殊機會項目。

  此外,大量金融機構的資金也大規模進入樓市。7月底,SOHO中國宣布將旗下位于上海陸家嘴的項目SOHO世紀廣場整售于國華人壽保險,成交總額為32.97億元,折合單價達每平方米7.67萬元。國華人壽董事長劉益謙稱,購置SOHO世紀廣場是出于資產安全配置的考慮,以使保險資金具有長期穩定的回報。據他測算,該寫字樓的投資收益率或達4%。(劉慎良)

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